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四轮救市 楼市能否再起狂潮?

[ http://www.gzgfw.com/ 来源:互联网 2015-03-27 10:40:10 评论]
[摘要]2015年“两会”政府工作报告中指出,2015年房地产政策将坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主 ...

2015年“两会”政府工作报告中指出,2015年房地产政策将坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产平稳健康发展。业内人士表示,近期推出的公积金新政的实施,是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应,预计未来将有更多的城市出台新政,进一步降低公积金贷款申请门槛。除公积金政策之外,商业贷款继去年放宽首套房认定标准之后,政策有望在今年上半年继续放宽。

四轮救市 楼市能否再起狂飙?

2009年出台的强刺激政策令楼市高烧不退

救市根本停不下来

“政策工具箱”还有很多“料”

据报道,住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件,该文件目前已得到财政部和央行支持。住建部文件的核心包含两点:一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成;二是下调二套房商贷的首付比例,下调房贷利率。二套房最低首付比例有望降至五成,而对于贷款1.1倍的利率底限将取消,定价权交由市场。

3月18日,李克强总理表示:我们的“政策工具箱”里还有不少工具没有使用,有关部门要做好政策储备,“该出手时就要出手”。而此次住建部酝酿发文,即是为稳定楼市而推出的救市措施。

楼市政策松绑通道已全面开启,中央已经发话,接下来,无论是地方政府还是相关部委,都将继续大胆出台救市政策。按照中央“分类调控”精神,预计二、三线城市由于楼市持续低迷,救市政策还将涌现。业内人士认为,比较可能出现的措施会有:商贷首套房首付比例降至两成;降低交易成本,二手房交易营业税免征年限可由5年调整至2年。“不满五年或非唯一二手房交易个税按差价20%征收”条款也有望取消;降低一线城市限购门槛,如降低限购年限、允许外地户籍人口购买二套房、放开高端住宅限购等。

与当年惊天大涨不可同日而语

救市政策的密集出台,目前一系列政策利好与2009年的状态非常相似,当时的政策包括:“契税税率下调、房贷利率7折优惠、最低首付款比例两成、个人购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税”等政策纷纷实施,到2009年年底,因为楼市上涨得太疯狂,才不得不出台调控政策收紧。数据显示,广州楼价从2009年年初的8014元/m2急升至当年12月的11263元/m2,年头年尾的楼价升幅达41%。那么,在今年一系列政策红利的刺激下,楼市走向会如何?

业内人士认为,从取消限购、放松限贷,到公积金新政、央行降息以及调整普通住宅认定标准等,政府的举措无一不是瞄准释放需求、刺激消费,以往以打压需求为主的行政化调控政策陆续退出历史舞台。目前来看,公积金方面的政策是出台最密集的,但是单纯依靠公积金政策来刺激楼市需求具有不可持续性,因为各地的住房公积金贷款额度都相对紧张,对楼市成交的刺激有限。如果能够以降低税费的方式推出,在契税上、营业税上给予适当减免,或许能起到更大的连锁反应。

同时,与2009年相比,库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题的存在,已经让楼市的基本面完全不同了,即使有众多政策红利,但今年经济增速持续走低,使得购房者整体信心下降,观望情绪浓厚,行业整体回暖仍有待时日。今年政策“暖风”或将持续吹,回暖的大势明显,但想惊天大涨恐怕有难度。在此情况下,对发展商而言,楼价上涨的幅度一旦抵消政策利好带来的购房成本下降,对需求的释放就是个打击;而对买房人而言,是选择继续观望直至政策利好出尽,让购房成本下降,还是趁着回暖大势未定房价上涨之前出手,也是要好好思量的。一场新的博弈又将开始。记者 刘丽琴

2015年VS2009年

自去年多个城市放松限购、实行房贷新政以后,楼市一度出现回暖,但进入2015年后似乎又开始后继乏力,房地产市场发展的重要性和作用在经济下行压力下被重提,尤其是“两会”上李克强总理的报告给楼市定调之后,各省市纷纷发布利好房地产新政,救市政策以“根本停不下来”的节奏不断涌现。回想2009年楼市刺激政策横空出世后,楼市涨幅惊人。如今,历史会重演吗?梳理一下近期的救市政策可以发现,此轮救市与2009年的强刺激政策不同,很多是将原来的限制和约束取消,回复政策本来的标准,将会使市场逐步回归自然调节,对楼市的促进作用或更加温和。

第一轮:

大面积松绑限购

去年,楼市迅速冷下来,经历了前所未有的低迷。到了下半年,地方政府纷纷出手救市,实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台,成为第一波救市潮。到目前为止,全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。

第二轮:

房贷新政、降息降准

去年的“9·30”房贷新政出台,松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市政策。几个月内央行两次降息、一次降准,目前五年期以上的商业贷款利率是5.9%,是11年来最低的贷款利率。业界分析,目前已进入降息通道,未来还有降息降准的可能。

第三轮:

实施公积金新政

继“9·30”央行新政发布之后,去年10月9日,住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度,以及推进公积金异地贷款等方面内容。在公积金新政发布后的一个多月时间里,已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则,主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。

第四轮:

“两会”利好多 “闽七条”出台

今年“两会”上,中央释放了“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号,地方第四轮的楼市刺激政策也随之密集展开。率先作出调整的是公积金。中央国家机关住房资金管理中心对公积金政策作出调整,规定只要公积金贷款人之前一年内没有提取过公积金的,将原先的“账户余额不足2万按2万计算”,调整为“账户余额不足5万按5万计算”,并提高了贷款额度。更值得关注的是,福建省于3月19日发布了被视为省级最强救市政策的“闽七条”,对首套房、首改房的认定放宽,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠政策,并取消对境外个人(包括我国港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制。“闽七条”救市力度之大,前所未有,预计将引起其他省份纷纷效仿,第四轮救市大潮已经拉开了帷幕。

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