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14家房企2015销售目标

[ http://www.gzgfw.com/ 来源:互联网 2015-03-27 10:49:16 评论]
14家房企2015销售目标

房企年报

保利地产副总经理余英说,今年是一个“调控后遗症显露之年,楼市诡异之年”。

最近市场很热闹,除了各种政策上的Y Y,房企还忙着一件事:举行2014年度业绩发布会。不仅对2014年进行全面总结,更对形势复杂的2015年做了战略部署。市场最为关注的是,今年销售目标怎么定?试图从此窥探出各家房企在所谓“诡异”的一年里持有什么心态。

年报特点

调低销售增长速度

南都记者重点调查14家品牌房企,其中4家对业绩增长的预期普遍制定在10%以下,6家对业绩增长的预期普遍制定在10%- 15%之间,2家制定在15%-20%之间,2家目标未设定。

第一种情况如碧桂园、融创、远洋地产。2014年碧桂园合同销售金额约1288亿元,增长21.5%。2015年目标定为1350亿元,同比增5%。相比之下,新一年度5%的增长幅度已大大放缓。碧桂园总裁及执行董事莫斌指出碧桂园今年的销售目标是审慎的策略,并强调集团不会片面地追求规模的增长。

第二种情况如越秀、时代、合景、奥园、龙湖、华润。如2015年越秀地产合同销售金额定为248亿元,同比增长12.7%。时代地产2014年同期增长37.8%,2015年销售目标为165亿元,较比去年仅增10%。

第三种情况如中海、招商。2015年中海力争完成合约销售金额不少于1680亿元(含合营公司和中海宏洋)的目标,接近20%的增长目标可谓比较乐观。

此外,相较于2014年销售额的实际增长幅度,所调查的14家企业中,仅有3家的2015年预期销售额增长幅度是上调,分别为中海、华润置地、龙湖,另外9家均下调,保利地产基本持平,1家不设定目标。

如此定调基于何因?引用龙湖地产高层的阐述,“我们今年对整个市场的判断是谨慎乐观,可能下半年会有一些市场机会,主要是政策的利好。但总体上由于相对供应量较大,所以实际上即使有积极因素,可在基本面的压力还是非常大”。

抢夺一二线战略高地

2014年业绩普遍受到三四线城市拖累,所调查房企几乎都在年报中强调增加一二线城市的布局力度。

即便碧桂园,过去一二线和三四线的销售贡献比例一度为三七开、四六开,2014年实现平分秋色。对于目前的城市布局,碧桂园联席总裁朱荣斌表示,“还是看市场机会,只要有机会,不管一二线还是三四线我们都会做。”

其他如,越秀地产2015年预计广州可贡献56%,广州外区域44%。目前的土储主要围绕在广州、武汉以及杭州三大城市。保利地产一些利润率较低的三线城市项目会尽快地清货结尾,把资金更多地投向北上广及一二线城市这些利润较高周转较快的城市项目。合景泰富地产在去年的销售比例中,广州、北京、上海占比的销售超过三分之二,公司今年二线城市会选择加快去库存。时代地产广州的销售额同比增长56.1%,占全集团的51.7%。2015年时代依然聚焦已经进入的城市。

富力地产则明确提出远离三四线城市,“今年国内房价会趋于平稳,不会有大跌的可能性。供过于求的情况主要集中在三四线城市,并没有在一二线城市出现。如有十分合适的土地收购项目,集团只限于考虑北京和广州等一线城市。”

部分企业降土储

2014年房企放缓了拿地的步伐,如保利地产2014年新增容积率面积和地价分别同比下降了32.6%和24.5%。根据国家统计局数据,去年全国土地出让面积27.18万公顷,同比下降25 .9%。另一方面,由于土地资源稀缺,特别是优质地块越来越少,导致地价继续上涨。

进入2015年,中央频频放出政策利好消息,但市场目前尚未见起色。日前龙湖地产举办的发布会上,高层明确表示,今年买地上会呈现中性偏保守。据介绍,龙湖近几年的任务是降土储,两三年前已经着手了,今年还要继续,对于一些质量不太好的土地进行清盘,市场上出现条件特别好的土地才会选择出手。

房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,究其原因,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。众多企业对2015年土地投资的态度上都表明审慎拿地。业界预测,今年土地流拍将更多。

但华远地产原董事长任志强认为,这并不是坏消息。“企业土地购置不足,导致2015年新开工面积下降,下一期的住房供应必将是下降的。当库存问题解决后,后期的价格就会上涨。”

合作人制度风靡

2014年,地产与金融联姻是有关业务拓展的热门话题之一,如恒大入股华夏银行、越秀集团入股香港创兴银行。除了商业地产、养老地产等领域探索,房企在管理模式上也有了新思路。

万科、碧桂园、越秀、龙湖等纷纷表示着重探索合作人制度。越秀地产总经理陈志鸿对媒体表示,“今年在佛山采取了事业合伙人制度,是因为土地增值已经不是房地产行业增值最重要的因素,而团队作为内生动力,对房地产行业而言更加重要。基于这一考虑,我们引入事业合伙人制度,从而激发团队的内生动力”。

万科项目跟投制度使得操作团队必须跟投自己的项目;碧桂园合伙形式是,集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理强制跟投,员工可持股15%。碧桂园执行董事兼首席财务官吴建斌表示,碧桂园的所有项目都将转变为合伙人制。而越秀地产还只停留在项目跟投层面。

重点房企一览

他们探索合伙人制度

碧桂园 不会片面追求规模增长

销售业绩:2014年碧桂园合同销售金额约1288亿元,增长21 .5%。2015年目标定为1350亿元,同比增5%。相比之下,新一年度5%的增长幅度已大大放缓。莫斌指出碧桂园今年的销售目标是审慎的策略,并强调集团不会片面地追求规模的增长。

一二线城市占比:2014年一二线城市市场销售贡献约48%,与三四线城市贡献平分秋色(另海外业务占4%)。

产品占比:将以90-140平方米的高层洋房为主。

土地购置:2014年碧桂园全年新获取土地中有67%是于2013年底前就已经进入的城市。

公司新动向:碧桂园集团将以聚焦城镇化红利为核心,塑造财务稳健性为要务,引进合伙人制度,积极建立投资平台及战略业务单元。

房企表态:碧桂园主席兼执行董事杨国强对公司目标业绩表示满意,“我们的销售在(市场)不太好的时候还在增长,还不错的了。”

越秀地产 回归一二线城市

销售业绩:2014年合同销售金额约为人民币220 .4亿元,同比增长了50 .4%。2015年越秀地产合同销售金额定为248亿元,同比增长12.7%。

一二线城市占比:2014年广州销售 金 额 累 计1 1 9 .1 1亿 元 ,占 比57 .3%。20 15年预计广州可贡献56%,广州外区域44%。

产品占比:2014年住宅及单位约占93.2%,商业及其他产品约占6.8%。

土地购置:越秀地产今后的拓展方向是“回归一二线城市”,目前的土储主要围绕在广州、武汉以及杭州三大城市。

公司新动向:该集团在2015年之初提出“利益共享、风险共担”的雇员奖励计划。集团表示,将争取资源整合,积极寻求行业优胜劣汰过程中的兼并收购机会,实现规模、效率和效益的明显提升。

房企表态:“去行政化”是发展的大方向,而全面取消限购后房地产市场将建立起适应新常态的长效机制,货币政策持续放松利好房地产市场温和复苏。

他们积极“触网”

保利地产 预计业绩增速超G D P

销售业绩:去年销售额1366.76亿元,同比增9.09%,低于2013年23.15%的销售增速。对于今年业绩,保利地产表示增长应会在GDP目标增幅以上。

一二线城市占比:公司仍以一二线城市布局为主。一些利润率较低的三线城市项目会尽快地清货结尾。

产品占比:2014年,公司住宅产品占比超过80%,其中144平米以下刚需产品占比超过90%。

土地购置:今年以一二线城市为重点深化和完善“3+2+x”城市群战略布局,计划完成房地产直接投资1200亿元。

公司新动向:以地产开发为主,谋求在商业地产、养老地产、房地产金融等方面的创新发展,到2015年将持有的 商 业 地 产 规 模 提 升 至 总 资 产 的10%。同时,2015年将建立移动互联网社区(A PP)平台———“保利和社区”。

奥园地产 商住双向发展

房企表态:奥园地产董事会主席郭梓文:“奥园主要奉行商住双线发展的策略,限购放开与否对奥园来说影响不大。”

销售业绩:去年销售金额122.2亿元,同比增长22%。今年销售计划将比去年销售额增长10%-15%,据估算约在134.2亿元-140.3亿元。

一二线城市占比:销售收入比在广州、重庆、

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