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商铺投资回报率是馅饼还是陷阱?

[ http://www.gzgfw.com 来源:互联网 2012-05-26 14:12:48 评论]
有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式,俗话说"一铺养三代",可是很多投资者也尝到了投资失败 ...

有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式,俗话说"一铺养三代",可是很多投资者也尝到了投资失败的苦头,商铺变成了“伤铺”。比如,如今不少人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成,且大多是通过出租收取租金来还贷,而一旦遇到市场变化或其他各种情况,导致租约提前终止,投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。其实,投资商铺的高额利润也伴随着高风险,玩转商铺并不那么容易,这可绝对是一门技术活。只有冷静思考、理性分析,才能真正实现资金增值的目标。

“售后返租”就能坐等收钱吗?

目前市场上的商铺投资产品可选择面较广,鱼目混珠的情况比较严重,尤其是售后包租的一些产品层出不穷,在国内多个城市,这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上,这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。

部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块,单价较低,回报也比较诱人,因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报,这是售后返租模式最能吸引投资者的地方,而在对返租的认识上,投资者和开发商也达成默契:认为由开发商统一返租然后整体招商,更能快捷地起到隆市作用,从而提升商铺价值。随着返租进入高峰,“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。

其实,开发商在进行“售后返租”的时候,往往会提升其产品的价格,正所谓“羊毛出在羊身上”。比如,一个本来市场价只值2万元/平米的商铺,开发商将售价提高到4万元/平米,并承诺10年包租,年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年),共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出,只能卖到2万元/平米,实际房产收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有:(3.2万元-2万元)/4万元/10年=3%,远不及开发商称的8%的年收益率。(即使考虑到商铺本身的升值,但是结合投资者利息税费,以及当年房产商标高价格等综合因素,最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。)

除了回报率问题,其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租,大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式,某市一处商业项目,在业主们收到3个月的“返租回报”后,该项目因资金链断裂而成烂尾楼,返租租约成一纸空文。

专家提醒,高额返租具有巨大的市场风险,按照一般投资规律,商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数,但回报越高风险越大。

回报率真有那么诱人吗?

在相城一商铺楼盘现场看铺的汪先生说,他以前投资过住宅,但感觉住宅靠出租回报很难,只能求变。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率,这样看来,投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今,不少投资者其实都有类似念头。他们认为,目前苏州市商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力,而且市场上商铺的选择余地也越来越大。

投资者汪先生介绍,2008年他高价入手了一个18平方米的商铺,单价26000元,首付月23万元买下后,月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右,尽管开发商当时宣传年回报率会有8%,但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称,当初每平米2.8万元购得一间商铺,开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想,开发商去年又将回报率降低为4%。

据了解,像冯女士这样手中有一套社区商铺或者综合体商铺的投资客不少,他们购买商铺时就有明确的目标,就是以租养贷。但近两年来,苏州商品房价格飙升了,商铺租金却没有那么大幅度上涨。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然,也有不少投资者称,他们更看重的是长期回报。只要项目规划好,交通方便,租个好价钱肯定不成问题,今后还可以将铺子收回自主经营。

目前商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等,有些进入商业地产的投资客,并不需要买商铺做生意,对这行也并不了解,买了多套商铺,结果所选位置不好,价格也偏高,没有租客,整年下来投资回报率为零;或者开发商不负责任,只管销售商铺,不管后续发展,结果被“套死”了。

还有多少误区要绕过去?

很多投资者认为,买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡,风险不大,可以高枕无忧了。其实,一般来说,商铺投资的风险要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性,而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功,这就给商铺带来了巨大的不确定性,有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊,给投资者带来的损失也是巨大的。记者在采访中,结合苏州楼市商情的调查,以及多位商业地产营销的专家的意见,归纳如下几大“误区”。

(1)过于相信开发商的实力。的确,在房地产投资中,开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中,紧跟一些高端的品牌开发商进行投资,的确能获得不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了,一个项目是否具有投资价值,关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等,如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉,显然是不恰当的。

(2)售价高的项目回报也高。在房地产市场,很多人都发现有这样的规律,就是一般来说售价高的项目潜力也大一些,这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了,因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下,有些售价高的项目租金回报率并不高,但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率,这也是我们时常说的“淘铺”。所以,看一个商铺项目有没有潜力,关键还要着眼于其日后的租金回报。

(3)过于相信稳定回报承诺。投资商铺当然是为了获得回报,于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌,比如每年8%的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了,其实不然,因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的,如果商铺的运营没能获得成功,承诺的所谓回报也只能成为一纸空文,这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。

(4)仅仅只要地段好就可以了。在住宅市场,地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标,然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产,地段的确是非常重要的,比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了,我们发现,有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火,商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说,其实无地段好坏之分,而只有地理位置正确与否的区别。

延伸阅读——

商铺:股票式投资不妨“对号入座”

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式,其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲,无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如投资价值不高,对于商铺投资者来讲,至少意味着短期的失败。苏州普通商铺价格在住宅的1.5-2倍以上,有些甚至卖到4-6倍。对于街区商业的定价应是住宅的2倍到3倍,而对于核心商圈的商铺价格来说,其售价可达到住宅的3倍到5倍。

鉴于商铺投资价值的重要性,下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类,便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向,以及投资目标。

“都市型”商铺:绩优股

“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值,通常,“都市型”商铺的客流量长期比较稳定,换言之,该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力:“都市型”商铺的投资收益稳定,而且收益比较高,所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股,应该是比较贴切的。

“都市型”商铺的案例不胜枚举,从观前街、十全街,到人民路,其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说,观前街的商铺属“绩优股”商铺,应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额?!

“都市型”商铺多用作物品业态的经营,体验业态和服务业态占的比重相对比较少,这比较符合商业价值原则——在客流量很高的地区,单位面积商业价值很高,只有物品业态才能够实现这一目标。

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